Почему московская реновация касается всех россиян и что делать, чтобы отстоять свои интересы

«Как корабль назовёшь, так он и поплывёт»

Слово “реновация” затрагивающее не менее 1 миллиона 600 тысяч жителей Москвы прозвучало на встрече Президента России В.Путина и мэра Москвы С.Собянина 21 февраля 2017 года. С.Собянин предложил, а В.Путин одобрил новый масштабный план сноса «хрущевок» и переселения жителей – осуществить «программу реновации жилого фонда».

Минимальный анализ показывает, что предлагаемая программа затрагивает всех жителей Москвы:

Во-первых, она будет проводиться на городские средства, на 2017 год власти Москвы уже выделили 96.5 миллиарда рублей. Федеральный закон еще не принят, но поправки в московский бюджет уже внесены. Также С.Собянин обозначил, что от города для запуска проекта потребуется 300 миллиардов рублей на 10 лет. И уже прозвучала оценка стоимости программы с учетом привлечения коммерческого финансирования – 3,4 триллиона рублей. Для сравнения — на Олимпиаду в Сочи было официально потрачено 325 миллиардов рублей, инфраструктурные расходы оцениваются в суммы порядка 1,5 триллионов рублей.

Во-вторых, столь масштабная программа реновации может существенно изменить городскую среду и рынок недвижимости Москвы. Как изменит пока сложно прогнозировать, но переселение 1 миллиона человек не может пройти бесследно.

И, в-третьих, могут последовать следующие шаги, старых домов в Москве много, 9-ти этажек в Москве заметно больше и их состояние часто хуже.

Также нужно понимать, что другие регионы могут творчески развить столичную инициативу, Москва почти всегда выступает общероссийским первопроходцем. В России в 5-ти этажках проживает 8,6 миллионов человек.

Суть московской программы реновации

Обратимся к Wikipedia или любому другому словарю.

Реновация (лат. renovatio — обновление, возобновление, ремонт) — процесс улучшения структуры.

Технико-экономический процесс замещения выбывающих из производства вследствие физического и морального износа машин, оборудования, инструмента новыми основными средствами за счёт средств амортизационного фонда. Как один из процессов комплексной реконструкции городской среды означает смену функционального назначения объекта реконструкции.

Принудительное освобождение территории (снос зданий и сооружений, извлечение из подземного пространства инженерных коммуникаций, сетей и другое) для обеспечения возможности нового строительства вне зависимости от степени сохранности расположенных на ней строений.

Слово “реновация” в публичном пространстве с конца февраля ассоциируется исключительно с данной программой. Подобная терминология четко обозначает, что речь идет о глобальном строительном проекте, а вовсе не об улучшении условий проживания жителей Москвы.

Выгодополучатели программы реновации

Такая ситуация не случайна. Диалог на встрече 21 февраля готовился заранее, о точных причинах и конкретных заказчиках можно догадываться, но главные выгодополучатели программы очевидны. Это чиновники, затеявшие данную кампанию и строительные компании, часто аффилированные в том или ином виде с чиновниками. Так уже в марте было обозначено, что крупнейшая строительная компании ПИК приостановила поиск новых участков под свои проекты и планирует фокусироваться на участие в программе реновации. Речь идет о строительстве 25 миллионов кв. м. жилья и работы хватит на всех. При этом не нужно переоценивать данные объемы ввода жилья, есть компании с мощностями в московском регионе для ввода более 1 миллионов кв. м. в год. 500 тысяч кв. м. в год – мощности отдельных ДомоСтроительных Комбинатов (ДСК). С учетом того что проект рассчитан не менее чем на десятилетие, освоить подобные объемы строительства можно без проблем.

Масштаб проекта таков – в 2016 году в Москве было сдано в эксплуатацию 3,34 миллионов кв. м. жилья, из них 1,7 миллионов кв. м. в “Новой Москве”. В 2015 году – 3,87 миллионов кв. м.

Интересен чиновников и строителей понятен, а что же будет с жителями домов, попавших под снос и как им действовать – более сложный вопрос, ситуация постоянно меняется и к чему придет непонятно. Реновация затрагивает всех жителей Москвы, если вы не хотите попасть под следующую программу нужно действовать.

Реновация - что внутри

Реновация — что же скрывается внутри? Фотография V.E., предоставлена эксклюзивно для Рулимс

Отсутствие законодательной базы реновации

Также из уст С.Собянина на встрече с В.Путиным прозвучало следующее: “Но есть определённые проблемы, связанные с нормативным регулированием этого процесса. Например, есть законодательство, связанное со сносом аварийных домов. Есть варианты сноса в соответствии с гражданско-правовыми сделками – по сути дела, это коммерческий снос, там рыночный выкуп и так далее. Ни то, ни другое в этой ситуации неприменимо. В результате мы и как аварийные их не можем сносить, и как ветхое не можем ремонтировать, капитально ремонтировать. Получается неурегулированная ниша.

Мы сносили их в соответствии с постановлениями Правительства Москвы, законами Москвы 1990-х годов. Сегодня это уже, конечно, устарело. И, входя в такой проект, было бы хорошо отрегулировать это специальным законом, который мы можем подготовить и внести в Государственную Думу. Необходимо изменить ряд норм, регулирующих градостроительные технические нормы. Мы строим в действующей городской застройке, не в чистом поле, поэтому необходимы специальные нормы, чтобы ускорять эти процессы. Если действовать по сегодняшним нормативам, они хороши для застройки в чистом поле. Но для таких проектов они значительно удлинят и усложнят процессы строительства.

Поэтому, Владимир Владимирович, если бы можно было, я бы попросил помочь и оказать содействие в изменении этой нормативной базы, инициировании специального закона. Мы готовы подготовить такой законопроект, согласовать его так, чтобы мы могли с юридической точки зрения реализовать этот проект наиболее эффективно.”

Подобная практика была в регионе Сочи, при подготовке к олимпиаде 2014 года – законодательство не регулировало вопросы реновации и были приняты специальные постановления для подготовки проведения олимпиады. Ситуация в Москве кардинально отличается, жители живут в своих квартирах и оснований для спешки и экстренных мер нет.

Законодательный процесс «по-быстрому», первые результаты

В.Путин одобрил просьбу С.Собянина и законотворческий процесс был запущен. Скорость подготовки документов в случае нового московского проекта впечатляет. Встреча прошла 21 февраля 2017 года, менее чем через 3 недели, 10 марта, текст постановления был подготовлен и поступил в Государственную Думу. И уже менее чем через 2 месяца, 20 апреля прошло голосование по Проекту Федерального закона N 120505-7 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве». Результаты голосования в Государственной Думе:

За: 397 голосов, 88.2%
Против: 4 голосов, 0.9%
Воздержалось: 1 голосов, 0.2%
Не голосовало: 48 голосов, 10.7%
Кворум: 226 депутатов

Единодушное голосование имело неожиданные последствия – депутату Госдумы Сергею Шаргунову, проголосовавшему против законопроекта о реновации, на следующий день после голосования подожгли квартиру. При пожаре чудом спасся его отец, священник Александр Шаргунов. Доказательств связи голосования и поджога нет, но это знаковый эпизод, показывающий обстановку вокруг принятия проекта.

Обещания (слова) и реальность (закон)

Принятый в первом чтение закон озадачил даже видевших виды людей и поднял волну возмущения и протестов жителей. В материале газеты “Ведомости” подобраны 10 словесных обещаний и их отражение в проекте закона.

Мифы и реальность: как будут расселять москвичей по закону о сносе пятиэтажек (“Ведомости”, 20 апреля 2017 года)

Причем газета подняла только верхний слой проблем и подвохов, но его уже достаточно, чтобы понять вектор законотворческой деятельности.

На реакцию жителей наложились приближающиеся осенью муниципальные выборы в Москве и выборы Президента РФ в 2018 году. Во второй половине мая мэрией, Государственной Думой, Правительством РФ, Президентом РФ были предприняты попытки скорректировать ситуацию, в том числе обозначив дополнительные гарантии жителям домов, попавшим под программу.

Мэрия сузила программу, теперь речь идет об окончательном варианте предварительного списка из 4546 домов, в которых проживает 1 миллион человек (изначально было озвучено 8000 домов и 1,6 миллиона человек), приняла постановление о дополнительных гарантиях жителям и запустила голосование для жителей. Государственная Дума 18 мая сформировала пакет поправок ко 2 чтению закона, Правительство также внесло поправки, Президент выступил как гарант того что интересы граждан не будут затронуты.

Но цена этих гарантий в нынешних условиях минимальна. Да и было сделано все, чтобы поднять серьезную волну возмущения. Опыт подобных инициатив известен, например, программа введения платных парковок в Москве, которую изначально позиционировали как регулирование дорожной ситуации в центре Москвы (внутри садового кольца). В результате платные парковки введены по всей Москве до МКАДа, плюс озвучивается внедрение в Московской области, другие регионы также не остались вне данной инициативы.

Скорость принятия решения по реновации, причем как мэрией Москвы, так и Государственной Думы, обозначенный 3,4 триллионный бюджет проекта показывают, что ситуация серьезная и интересы жителей Москвы могут быть затронуты.

Остановлюсь подробно на нескольких основных моментах принятого постановления.

1. Проект подразумевает фактически отъем собственности

Собственникам квартир в домах, попавших под переселение фактически ничего не гарантируется. И у них пытаются даже отнять возможность оспорить отъем собственности в суде.

Ситуация развивается очень стремительно, уже подан первый иск, Ольгой Михайловой и ее адвокатом Алисой Образцовой. В заявлении оспариваются статьи 1 и 3 законопроекта как противоречащие Конституции РФ и Жилищному кодексу. По мнению истицы, законопроект «О дополнительных гарантиях» москвичам в ходе реновации «противоречит конституционному праву гражданина на собственность, поскольку допускает, что собрание жильцов может лишить человека его собственности – квартиры», передает «РИА Новости». Второе оспариваемое положение в законопроекте — он нарушает нормы Жилищного кодекса РФ, который не предусматривает такой процедуры, как реновация.

Причем это самые простые случаи, а возникнет множество сложных, например, что будет с людьми, которые владеют долей собственности в сносимой квартире, а зарегистрированы и живут в другом месте.

2. Не обозначены четкие критерии, какие дома попадают, а какие нет в программу реновации

Основные решения оставлены за мэрией… Вопросу выбора критериев присоединения к программе можно посвятить отдельный длинный текст, остановлюсь на нескольких основных моментах. Среди домов, предполагаемых к переселению, есть кирпичные дома построенные, в том числе по индивидуальным проектам. Некоторые из этих домов расположены в центральной части города, например, на садовом кольце рядом с метро Добрынинская. Есть и дома, квартиры в которых традиционно считались самым недорогим предложением на московском рынке недвижимости. Также нужно понимать, что качество строительства и подходы к эксплуатации недвижимости в Москве таковы, что многие 9-этажки, построенные в 70-ые годы находятся в заметно более плачевном состоянии, чем упомянутые кирпичные 5-этажки. Программа охватывает абсолютно разные сегменты жилья, и пытается привести к единой схеме, под голословным лозунгом что ничьи интересы не будут задеты…

10 неожиданных домов-кандидатов на снос в Москве, фотографии и описания домов

3. Непонятно кто и по каким критериям будет контролировать качество предлагаемого жилья и какие квартиры будут предлагаться

Качество современного строительство очень разное, подавляющее большинство покупателей недвижимости не понимают, что они покупают. Если жилье строится для продажи, то застройщикам нужно как минимум создать иллюзию качественного здания, иначе его будет сложно продать. Часто речь идет именно о создании иллюзии, так при строительстве микрорайонов ничего не мешает ухудшить качество строительства по мере развития проекта. На первых этапах стройки создается репутация, потом ей пользуются – начинают использовать более дешевые материалы и оборудование, например, лифты и сантехнику.

Если дом строится под программу принудительного переселения, то можно осуществить оптимизацию изначально, при проектировании домов и квартир, и в ходе строительства, прежде всего в отделке и комплектации. “Равнозначность” жилья в законе может иметь очень широкие трактовки, да и «равноценность» оставляет поле для манипулирования.

Реновация по закону

Реновация по справедливости, по закону или отъем собственности? Фотография V.E., предоставлена эксклюзивно для Рулимс

4. Сколько простоят дома “хрущевки” и современные, ресурс домов — расчетный и фактический

Одно из основных направлений манипулирования – ресурс домов, когда его выгодно занизить — занижают, когда выгодно завысить – завышают и соответственно он может отличаться в разы.

Так мэрия в своих материалах пишет, что новые дома, построенные взамен снесенных, смогут простоять 100 и более лет, что звучит не самым убедительным образом.

Растиражированная цитата 2013 года: «Как это ни удивительно, ресурс «хрущёвок» — не расчётный, а фактический — достигает 150 лет. На сегодняшний день с момента застройки первых «хрущёвок» в 1948 году прошло около 65 лет. В среднем по стране такие дома — от 60 лет и моложе», — подсчитал член коллегии Госстроя России, вице-президент Российского союза инженеров Иван Андриевский.

О ситуации с ресурсами домов и как они классифицируются можно прочитать в статье: Ломать — не строить. Сколько простоят наши дома?

Остановлюсь на главном – широко используемый термин “ресурс 5-ти этажки или хрущевки” не несет никакой информации, нет конкретики, это разные дома, часто не имеющие ничего общего, кроме этажности. Есть подобные дома с ресурсом 100 лет.

Обозначенный выше (с сайта программы) ресурс новых домов в 100 лет и более – это ресурс коробки монолитного дома построенной по всем правилам, но не самого дома.

Плюс ресурс зависит от того как за домами следят, как проводят необходимые регламентные работы по обслуживанию.

Учет интересов жителей домов или туфта

После того как поднялась волна возмущений, чиновники решили собрать одобрение жителей, получилось “как всегда” и даже хуже…

Для сбора мнений граждан предлагается использовать городскую систему для проведения электронных референдумов “Активный гражданин” и городские центры госуслуг (МФЦ). Статус “Активного гражданина” не имеет законодательного подтверждения, это способ сбора мнений не очень понятно какой группы людей, не более. Ссылки на результаты голосований «Активного гражданина», не более чем попытка манипулирования общественным мнением. «Активный гражданин» адекватен для голосования по поводу внешнего вида официального московского торта, а не для решений затрагивающих жизнь миллионов людей.

Порядок и правила голосования утверждены постановлением Правительства Москвы от 2 мая 2017 года № 245-ПП. Авторы постановления знают, что подобные вопросы полноценно отрегулированы Жилищным Кодексом Российской Федерации. В соответствии с ним, решения по многоквартирным домам (МКД) принимаются на общих собраниях собственников (ЖК РФ, Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме). Причем голосования на собраниях идут не по людям и квартирам, а по доле квадратных метров в собственности голосующего (Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме). Инициировать подобное собрание может любой собственник и по законодательству собрания должны проводиться в каждом доме не реже чем раз в год.

Вместо этого выпускается постановление правительства о голосовании на “Активном гражданине” и в МФЦ. В сравнении с полноценным общим собранием собственников, обозначенная процедура не тянет даже на социологический опрос.

Упомянув в постановлении (пункт 2.3) возможность проведения общего собрания собственников с 15 мая по 15 июня, как альтернативу голосованию на “Активном гражданине”, правительство Москвы подтвердило, что не заинтересовано во взвешенном принятии решения по ЖК РФ. Так для проведения собрания собственников нужно собраться инициативной группе, проработать повестку собрания, получить информацию о собственниках, разослать по почте приглашения, которые должны быть получены собственниками не менее чем за 10 дней до собрания. Далее если нет кворума на очной части собрания, будет проходить заочное голосование, на которое отводится не менее 10 дней. Соблюсти данную процедуру за месяц в принципе невозможно, это подтвердит любой человек, который занимался организацией подобного собрания. С учетом лета (сезона отпусков) и государственных праздников начала июня проведение общего собрания собственников с кворумом за такой период практически невозможно.

Сразу же возникает вопрос: зачем подобная процедура помещена в постановление правительства столицы, авторы добросовестно заблуждаются или тут кроется что-то другое…

Как действовать если вас может затронуть данная программа или вы хотите к ней присоединиться

Ситуация выглядит как тупиковая, складывается ощущения что пытаются нарушить различные законы (включая Конституцию России) и прижать со всех сторон. Опускать руки – плохая идея, есть несколько направлений действий:

Микроуровень. Владелец единичной квартиры или даже владельцы нескольких квартир многоквартирного дома не могут выступать как полноценный участник переговоров по вопросам будущего всего дома. Единственный путь – общаться с соседями, находить точки соприкосновения и пытаться выработать совместное решение.

Далее пытаться провести общее собрание собственников помещений МКД и юридически оформлять ваши решение. Даже если не удастся отстоять дом, например, он входит в микрорайон, в котором соседние дома будут отселять, то может появиться возможность управлять процессом переселения. Например, получить качественно другую квартиру. Для реализации подобного сценария нужна инициативная группа в несколько человек. Наверняка найдутся структуры, которые смогут вам помочь.

Макроуровень. Пытаться бороться с базовыми параметрами закона и программой реновации в целом – участвовать в акциях протеста (в Москве уже прошло 2 большие согласованные акции, последняя 28 мая собрала по официальным данным 5000 человек), инициировать судебные процессы. Перспективы подобного подхода непонятны, властям ничего не мешает пойти на компромисс на словах, но в дальнейшем все переиграть, выпустив очередное постановление.

Что несет московская реновация жителям Москвы и других регионов

Также нужно понимать, что данным проектом затрагивают интересы не только жителей московских “хрущевок”. Идеи московской мэрии наверняка найдут сторонников и в других регионах, причем там «реновация» может быть реализована циничней и выходить митинговать будет некуда. Хороший пример – платные парковки, внедрять которые стали в разных регионах России.

Новый проект затрагивает базовые интересы миллионов людей и именно это перевело протесты против него на качественно иной уровень. Ранее регулярно затрагивались интересы отдельных людей, домов или микрорайонов. Характерный пример – вы живете в доме (старый дом или новостройка), рядом с которой проходит небольшую локальная дорога, через некоторое время ее решают заменить на 4 или 6-полосное шоссе и деться вам некуда – то что жить в таких условиях часто невозможно и что стоимость квартиры упала никого не волнует.

Реализация столь масштабной программы реновации может кардинально поменять городской ландшафт и рынок недвижимости Москвы, квартиры в некоторых “хрущевках” традиционно самые дешевые в Москве. Плюс непродуманная градостроительная политика и невозможность ее реализовать может привести к деградации целых районов и появлению гетто.

Противостоять подобным процессам сложно, но некоторые универсальные шаги можно осуществить. Где бы вы не жили, по жилищному кодексу (статья 45 ЖК РФ) в каждом МКД раз в год должно проводиться общее собрание собственников с выбором совета дома и председателя совета (если не организовано ТСЖ или дом не кооперативный). Массовая практика фальсифицировать подобные собрания, уточните ситуацию в вашем доме, все информация должна быть в управляющей компании. Проводилось ли собрание (или получали ли вы на него приглашение), с какой повесткой, кто председатель. Если председатель совета дома выбран пообщайтесь с ним, уточните ситуацию с текущим и капитальным ремонтом. Этим вы сможете сделать первый шаг по защите своих интересов и своего дома от подобных проектов.

Александр Рулим принял вызов Главреда

Итоги конкурса, не похожие на итоги конкурса редакторов:

Продвижение московской реновации через интернет (как пытаются формировать общественное мнение)

Почитать о строительстве жилья:

Жилье в России — что и как у нас строят для людей и что могли бы строить

Почитать о медицине и здравоохранении:

«Реформа» здравоохранения 2014-2017 годов

Российское здравоохранение 2016-2017 годов движется в XIX век, пациенты, в том числе дети, не получая адекватное лечение, на кладбище…

Опубликовано 29.05.2017, версия 1.0 от 29.05.2017
Если Рулимс помог вам помогите и ему. Почитать как помочь ресурсу можно на странице Поддержка и участие в проекте, обратная связь.

This article has 1 comment

  1. I. Дружественный читатель юрист прислал ссылку с подробным юридическим анализом данного документа. Президентский Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (околопрезидентская, но традиционно относительно независимая структура) сформулировал резко отрицательный отзыв.

    Цитата:
    «Если сформулировать это правило кратко, то оно получится простым: «право собственности прекращается с момента принятия органом власти субъекта Российской Федерации решения о замене принадлежащего ему имущества другим равнозначным имуществом», — пояснил Александр Маковский. Это положение, по его оценке, «противоречит не только Конституции, но и основам социально-экономического строя, который этой Конституцией утверждается». Если будет принято такое основание для прекращения права собственности, Россию в нынешнем виде надо будет «ликвидировать, так как ликвидируется основа строя — частная собственность», продолжил он.»

    То есть мой подзаголовок: 1. Проект подразумевает фактически отъем собственности точно передал юридическую сущность представленных документов.

    Реновация социально-экономического строя // Совет по кодификации подтвердил отрицательное заключение на законопроект о сносе пятиэтажек

    II.
    «Спикер Госдумы Вячеслав Володин заявил вчера, что 6 июня на слушания в Госдуму будут приглашены не только чиновники мэрии Москвы и Белого дома, но и жители пятиэтажек — им отдадут 300 из 450 мест в зале пленарных заседаний. Жителей отберут депутаты. Слушания пройдут уже после того, как профильный комитет 3 июня закончит принимать поправки к законопроекту о реновации. К началу слушаний будет «что сказать жителям на их опасения, на их запросы», объяснил спикер.
    Прежде всего, Госдуме к этому времени придется выработать окончательную версию поправок, которая должна быть принята во втором чтении (9 июня)»

    Депутаты выберут триста жителей хрущевок

    Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *